Financujete bydlení? Hypotékomat nabízí opravdu výjimečné hypotéky! Přesvědčte se sami!

Aktuální nabídka hypotéky:

Výše: od 0,3 miliónů Kč
Celková částka, kterou můžete získat.

LTV: až 95 % ceny
Maximální podíl banky na celkové částce.

Úrok: 1,79 % (5 let fixace)
Procento z celkové částky, které náleží bance.


Průměrný úrok dle FINCENTRUM HYPOINDEX je 2,04 %. Zdroj: Hypoindex.cz (6/2017)

Nevyhovuje vám nabídka? Napište nám svou představu.

Zadat rychložádost

  • Domů
  • Všechny články
  • Rozhovor s odborníkem: Na co všechno si dát pozor v případě koupě nemovitosti

Rozhovor s odborníkem: Na co všechno si dát pozor v případě koupě nemovitosti

Pořízení vlastního bytu nebo rodinného domu není jako nákup v samoobsluze. Na co všechno si dát pozor při koupi nemovitosti? S čím vším pomůže realitní kancelář? Jak poznat tu seriózní? Jaká je férová provize? Jaký je očekávaný vývoj cen nemovitostí v Praze a ve středočeském kraji?

Rozhovor s odborníkem: Na co všechno si dát pozor v případě koupě nemovitosti

Hypoteční financování rozhodně není pouze o úrokové sazbě. Do celého případu promlouvá poplatková struktura, aktuální situace klienta (výše prokazatelného příjmu, účel úvěru, výše vlastních zdrojů, aktuální závazky atd.) a také servis spojený s vyřízením a načerpáním hypotečního úvěru.

Pokud je vyřešeno, z čeho budeme financovat nákup nemovitosti, tak stále není vyhráno. Pořízení vlastního bytu nebo rodinného domu není jako nákup v samoobsluze. Na co všechno si dát pozor při koupi nemovitosti? S čím vším pomůže realitní kancelář? Jak poznat seriózní realitní kancelář? Jaká je férová provize pro realitní kancelář? Jaký je očekávaný vývoj cen nemovitostí v Praze a ve středočeském kraji?

Odpovědi na tyto otázky a spousty dalších užitečných informací naleznete v rozhovoru s profesionálním realitním makléřem Zbyňkem Nejedlým z Realitní kancelář Pokorný, s.r.o. Rozhovor s panem Nejedlým vedl manažer finančních poradců Hypotékomatu, Ing. Vladimír Weiss.

 

Jak dlouho působíte v realitách?

V realitách pracuji od roku 1994 a od té doby jsem zaměstnaný v realitní kanceláři Pokorný u Ing. Jana Pokorného. Nastupoval jsem jako makléř a po nějakém čase se ze mě stal spolumajitel firmy.

A proč zrovna reality, byla to náhoda?

Bylo to strašně jednoduché. V době, kdy jsem o realitách začal uvažovat, v nich působila moje tehdejší přítelkyně. Takže jsem jí pomáhal a díky tomu, že mě to bavilo, jsem se pro ně sám rozhodl.

Vzhledem k tomu, že server Hypotékomat je zaměřen spíše na kupující než prodávající, tak na co by si člověk, který dnes chce kupovat nemovitost, měl dát pozor?

Co se nemovitosti týká, tak bych to rozdělil na dvě roviny. V první rovině je otázka právní. To znamená prověřit majetkoprávní vztahy, ověřit si příslušné listy vlastnictví, nabývací tituly, případně pokud se jedná o družstevní byt, tak si ověřit družstvo, kdo je vlastníkem zastavěných pozemků a tak dále.

Druhá věc je kontrola technického stavu nemovitosti. Dnes už existují firmy, které dělají revize nemovitostí z hlediska technického stavu, tzv. technický audit. Tyto informace by však měl kupujícímu automaticky poskytnout majitel domu nebo realitní kancelář, která zajišťuje zprostředkování prodeje nemovitosti pro majitele.

V dnešní době je povinností majitele mít při prodeji k domu průkaz energetické náročnosti, tzv. energetický štítek. Tento údaj je velice důležitý z hlediska spotřeby energie. U bytu lze nahradit doložením vyúčtování teplé a studené vody, topení, plynu a elektřiny za poslední 3 roky.

Ještě k energetickému štítku. Pokud koupím rodinný dům a od prodávajícího štítek nedostanu, tak v případě pozdějšího prodeje domu, musím zajistit průkaz energetické náročnosti na své vlastní náklady?

Přesně tak. Energetický štítek (PENB) hradí prodávající. Každopádně ve chvíli, kdy vlastník nemovitosti udělá úpravu nemovitosti, tzn. například výměnu oken, zateplení, atd., tak potom už si musí udělat nový sám.

To je jak u ledniček. Já když si kupuji ledničku, tak taky koukám, jakou má spotřebu.

Z pohledu kupujícího, jaký je vůbec férový rezervační poplatek?

Podle mě by ta částka měla být kolem 5%. Samozřejmě je plno polemik z hlediska zákona, jestli si realitní kancelář může nebo nemůže vzít rezervační zálohu. Já si myslím, že je to dnes běžná praxe a de facto i podmínka některých nebo spíše většiny realitních kanceláří. Je to vlastně vyjádření vůle kupujícího, že má zájem nemovitost koupit. Ideální je, když rezervaci podepisuje i vlastník nemovitosti a rezervační poplatek se dává třeba při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí anebo rezervační smlouvy, kterou podepisuje majitel. Ale být to nemusí.

To bychom měli rezervační poplatek. Jak je to ale s „férovou“ výší provize pro realitní kancelář?

Provize je dnes Asociací realitních kanceláří stanovena od 3% do 6%. S tím, že dnes už jsou kanceláře, které účtují provize ze dvou stran. Oni vám řeknou, my vám to uděláme za 2%, ale kupující neví, že si ještě 3% vezmou od kupujícího. Takže důležité je, aby realitní kancelář měla finální sazbu odměny v procentech = celkovou odměnu, a aby realitní kancelář byla odměnou motivovaná z hlediska prodejní ceny nemovitosti.

Existují totiž i realitní kanceláře, které si řeknou například o 4%, ale mají tam jasně danou fixní cenu nemovitosti. Realitní kancelář řekne ano, dům se prodává za 10 mil., my si vezmeme 400 tis., jsou to 4%, 400 tis. je naše odměna. To napíšou jako fix do zprostředkovatelské smlouvy a je jim v uvozovkách jedno, jestli dům prodají za 10 nebo 8 milionů, protože mají pořád těch 400 tisíc. Pak jsou kanceláře, což je nejhorší, kde mají fixní odměnu z 10 miliónů plus další odměnu z kladného rozdílu třeba ve výši 50%. Majitel například řekne, já chci 10 milionů, realitní kancelář si vezme 400 tisíc, dům prodají za 12 milionů a z těch 2 milionů navíc mají milion do kapsy. Což je úplný hnus.

Na druhou stranu je to motivuje prodat dráž…

To je pravda, ale ne každý majitel má představu o hodnotě své nemovitosti a já si myslím, že kdyby ta kancelář jednala férově, tak si dá do zprostředkovatelské smlouvy procenta z dosažené kupní ceny. Kancelář musí být motivovaná každým desetitisícem nebo tisícem, který vydělá majitel navíc. Čím víc peněz vydělá majitel, tím víc peněz má „realitka".

Co by mělo být standardem, aby si realitní kancelář svou provizi zasloužila?

V odměně ze strany kupujícího pro realitní kancelář by měly být zahrnuty veškeré technické informace o dané nemovitosti, průkaz energetické náročnosti budovy, právní informace o nemovitosti. RK by měla kupujícímu předložit výpisy z katastru a snímek z pozemkové mapy, nabývací tituly, projektovou dokumentaci, v případě, že je to nová nemovitost a pokud se jedná o nemovitost starší, tak poskytnout jakoukoli projektovou dokumentaci. Kupujícímu by měla objasnit, jak bude prodej probíhat, zajistit smlouvy, převody na katastru a úschovu peněz, ať už se jedná o notářskou, advokátní úschovu nebo vázaný účet v bance.

Pro prodávajícího by měla zajistit a vyplnit daňové přiznání k dani z nabytí věcí nemovitých, jeho podání na příslušný finanční úřad, zaplacení této daně z úschovy, ať už je to notářská úschova nebo vázaný účet v bance. V neposlední řadě se musí postarat o převody médií, elektřiny, plynu, vody, komunálního odpadu.

A asi to nejdůležitější, co jste nezmínil. Prodávající chce většinou nemovitost prodat rychle…

Rychlost je ovlivněná cenou. Ve chvíli, kdy budu chtít prodat krásný byt 3+1 v paneláku za 2 miliony, tak ho prodám do dvou dnů, ale když budu chtít tržní cenu, prodám ho cca do 3 měsíců. Kancelář sama obvykle udělá tržní odhad nemovitosti, odhad ceny. Cena by měla odpovídat ceně v místě a čase, tudíž by se realitní kancelář měla podívat, co se v místě nabízí, za jakou cenu a podle toho vyčíslit cenu. Pokud má majitel dost času na prodej, tak se nabízí nejvyšší možná cena, protože s cenou se dá jít vždy dolu, nikdy ne nahoru.

Vy jako RK Pokorný jste v pravidelném kontaktu s prodávajícími. Předpokládám, že se dnes nabízí nejvíce přes internet, kde máte možnost sledovat návštěvnost a další data o nabízené nemovitosti. Jak přesně tento servis u Vás funguje?

Jednou za 14 dní vyhodnocujeme každý obchod. Dnes, když nám realitní server poskytne statistiky návštěvnosti, poznamenáváme si, kolik bylo prohlídek nemovitostí, kolik lidí nám volalo, kolik lidí od nás dostávalo informace a ve chvíli, kdy zjistíme, že během měsíce se na ten byt nebo dům dívalo 100 lidí, a přesto nebyla žádná prohlídka, tak řešíme, kde je chyba. Snažíme se chybu hledat u nás, jestli jsme např. „neodflákli“ prezentaci nemovitosti, ale díky tomu, že jsme na realitním trhu od roku 1988, tak již víme, jak na to a toto se nám nestává. Pokud na nabídku ale třeba měsíc nikdo nereaguje, tak bývá většinou špatně cena. A s cenou se dá jít dolu.

Co třeba oceňují vaši klienti, respektive prodávající, ze všeho nejvíce?

Myslím, že hlavně přístup, dlouhodobé působení na trhu a informovanost. Prodávající přesně vědí, co se bude dít jak po právní, tak i po finanční stránce v reálném čase. Než začnou prodávat, dostávají od nás detailní informace, jak bude probíhat celý prodej. Stejnou informaci dostává v obráceném gardu kupující. Než jde kupující na prohlídku nemovitosti, tak v mailu obdrží technické informace a obchodní podmínky naší kanceláře, jež v obráceném gardu suplují ty, které dostal majitel dané nemovitosti. On tedy přesně ví, co se bude dít s jeho penězi, což je velmi důležité, neboť nejde o malé částky. To platí jak pro prodávající, tak i kupující. Ve chvíli, kdy je kupující nebo prodávající nervózní, tak se to dělá špatně, a proto jsem vždy na telefonu a klientům říkám, ať kdykoliv s čímkoliv volají. My jsme tady od toho a jsme placeni za to, aby byl klient v klidu.

Pojďme se teď pobavit spíše o té makroekonomické stránce. Sazby jsou rekordně nízko, možná už jsou na dně, možná budou ještě o pár desetin procentního bodu klesat, což obecně nahrává obchodům s nemovitostmi. Jak vidíte aktuální vývoj, budou ještě růst počty prodejů nebo přijde určitá stagnace?

Pokud jde o ceny nemovitostí, tak ty za posledních 7 let klesají. Srovnání se týká nejběžnějších bytů v panelácích. Je pravda, že nyní se cena zastavila a možná začíná i trošku stoupat. Je to dané nízkými úrokovými sazbami a vysokými počty klientů, kteří kupují byty na hypotéky i výnosové nemovitosti. Nejlepší je zakoupit malý byt v centru a pronajímat. Výnos je daleko větší než na spořicích účtech a přece jen je to nemovitost, která se dá kdykoliv prodat. Myslím, že se prodeje dnes trochu rozjely a doufám, že tomu tak bude i nadále.

I developeři staví v roce 2014 daleko více nemovitostí než v letech 2012, 2013 a začali relativně hodně prodávat. Znát je to hlavně na velkých domech, kde se staví většinou malometrážní byty 2kk do 50m2. 50-70% těchto bytů je podle mě kupovaných jako investiční nemovitost. Důležité je umístění na metru nebo na tramvaji, kde se malý byt dobře pronajme.

Obecně řečeno, je pro mladého člověka kolem třiceti let věku, ať už s rodinou nebo bez ní, ideální doba ke koupi?

Ano. V dnešní době je relativně dobrá cena nemovitostí (počítá se s tím, že půjde nahoru) a úrokových sazeb, u kterých se nepředpokládá, že půjdou výrazně dolu. Takže ano, dokážu si představit, že je vhodná doba na koupi nemovitosti, ale nejen pro mladou rodinu, ale právě i pro investora.

Z vaší zkušenosti, jak moc se liší nabídkové ceny uváděné v inzerátech na internetu od finální kupní ceny?

Nejčastěji se jedná o interval mezi 5 až 10 procenty. Nabídková cena většinou není cenou prodejní, pokud se tedy nejedná o nemovitost, kterou majitel potřebuje rychle prodat. V takovém případě dá RK cenu tak nízko, že ji prodá, ale už z té ceny nejde ani o korunu dolu.

Dokážu si představit modelový případ. Přijde člověk, který má dluhy, neplatí nájem, má strach, že by přišel o byt a řekne, rychle prodejte, ale dejte takovou cenu, abych prodal do měsíce. Kancelář sníží cenu na minimum, prodá do týdne, ale s cenou nepůjde ani o korunu níž. Pokud je nemovitost na trhu delší dobu, cca 2-3 měsíce, tak už je tam šance o kupní ceně vyjednávat. Dnes už na realitních serverech funguje datum aktualizace, datum zadání zakázky a ve chvíli, kdy tam najdete nemovitost, která byla zadána před půl rokem, tak je jasné, že je něco špatně.

Podle čeho může prodávající/kupující poznat seriózní realitní kancelář, případně realitního makléře?

To je hodně těžké, ale asi podle toho, jak dlouho je člověk na realitním trhu. Když na něm neobstojí, musí z kola ven. Asi bych řešil, zda je daná RK v Asociaci realitních kanceláří, která sama provádí prověření. Dále je to o přístupu, jaké informace prodávající i kupující dostává při prodeji od makléře a jaké prvotní informace dostane kupující od makléře, když se jde podívat na nemovitost. Makléř je zde od toho, aby kupujícímu i prodávajícímu poskytl co nejvíce informací a provedl ho celým prodejem.

Toto vše je asi obtížné poznat na prvním setkaní, že?

Já myslím, že ne. Když vám na první setkání ohledně prodeje nemovitosti přijde realitní makléř, měl by vám v první řadě říci něco o sobě, resp. o délce působení v dané kanceláři; předat vám informace o RK, její reference a kompletní obchodní podmínky v tištěné podobě; dále by vám měl nemovitost ocenit a popsat další postup. Takováto schůzka by měla být naprosto nezávazná a vždy zdarma!!! Jakmile dostanete veškeré potřebné informace o tom, jak daná kancelář funguje, co je pro vás schopna udělat, za jakých podmínek a hlavně na kolik ohodnotí cenu nemovitosti, tak teprve pak se můžete rozhodnout, zda navážete spolupráci nebo upřednostníte služby jiné „realitky“.

Ve chvíli, kdy do prodeje jdete a jste na straně kupce, tak hned na první prohlídce zjistíte, kolik o té nemovitosti makléř ví. Už na první prohlídce by vám měl poskytnout detailní informace bytu/domu, předat obchodní podmínky a vysvětlit vám, jak probíhá proces koupě nemovitosti, ať už za použití vlastních zdrojů nebo za použití hypotečního úvěru. V dnešní době se zhruba 85% obchodů realizuje prostřednictvím hypotečních úvěrů, a proto by vám měl poskytnout také kontakt na zdatného a nezávislého finančního poradce.

 

Realitní kancelář Pokorný, s.r.o.

Historie naší společnosti Realitní kanceláře Pokorný, či spíše její zrod, se datuje od roku 1988, kdy zakladatel a spolumajitel společnosti pan Ing. Jan Pokorný získal povolení na zprostředkování výměny bytů. Plně jsme však začali pracovat a fungovat od roku 1992, kdy jsme získali kancelářské prostory v Panské ulici v Praze 1. Téhož roku jsme se také stali řádnými členy Asociace realitních kanceláří České republiky. Z důvodu rozšíření činnosti jsme v roce 1998 otevřeli pobočku této kanceláře na nedalekém Václavském náměstí, kde v tuto chvíli sídlí již celá společnost. Za dobu naší existence jsme si vydobyli významné místo mezi renomovanými realitními kancelářemi.

 

Naší snahou je klientovi poradit, jaké možnosti se mu nabízejí a jak nejlépe s nemovitostí naložit. Klient k nám může přijít (objednat se) a tato konzultace je bezplatná. Prodej či koupě nemovitosti není běžnou, a už vůbec ne jednoduchou záležitostí. Většina lidí takový obchod uskuteční jen jednou za život a těžko se v takové situaci orientuje. Pochybení v tak závažné záležitosti může zásadně ovlivnit životní úroveň celé rodiny, proto je nutno k těmto otázkám přistupovat velmi zodpovědně, o což se maximálně snažíme. Jsme proto rádi, že se k nám vrací zpět naši klienti či se obrací klienti noví, kterým byla naše společnost doporučena. Toto nás utvrzuje o kvalitě námi nabízených služeb, což naší práci dodává další náboj a snažíme se dál naše služby zlepšovat a rozšiřovat. Staňte se i Vy našimi spokojenými zákazníky.

 

Tagy: podnikání, poradenství, rozhovor


O autorovi

Ing. Vladimír Weiss

Ostatní články autora

Ing. Vladimír Weiss

Působí jako nezávislý finanční poradce společnosti Partners Financial Services, a.s. Finančnímu plánování a poradenství se věnuje od roku 2006. V roce 2011 vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. Práce s klientelou již pro něj není pouhou prací, ale také koníčkem. Více o autorovi



Hypotékomat nabízí jen prověřené hypotéky od důvěryhodných a spolehlivých finančních institucí. Našimi partnery jsou především:

  • Česká spořitelna
  • MONETA Money Bank
  • Komerční banka
  • mBank
  • UniCredit Bank
  • Raiffeisenbank
  • Hypoteční banka