Financujete bydlení? Hypotékomat nabízí opravdu výjimečné hypotéky! Přesvědčte se sami!

Aktuální nabídka hypotéky:

Výše: od 0,3 miliónů Kč
Celková částka, kterou můžete získat.

LTV: až 95 % ceny
Maximální podíl banky na celkové částce.

Úrok: 1,79 % (5 let fixace)
Procento z celkové částky, které náleží bance.


Průměrný úrok dle FINCENTRUM HYPOINDEX je 2,04 %. Zdroj: Hypoindex.cz (6/2017)

Nevyhovuje vám nabídka? Napište nám svou představu.

Zadat rychložádost

Hypotéky v cizí měně? Velký risk, na který můžete doplatit

Hypotéky v cizí měně jsou v České republice takřka neznámý fenomén. Při tom v souvislosti řízeným oslabením koruny Českou národní bankou by leckoho mohlo napadnout, že hypoteční úvěr v cizí měně je skvělý nápad. Četné příklady z blízkých zemí však ukazují, že spoléhat na vývoj kurzu je hra s ohněm.

Hypotéky v cizí měně? Velký risk, na který můžete doplatit

Objem hypoték poskytnutý v cizí měně nedosahuje ani 1 % všech hypoték v české ekonomice. Jakýkoliv pohyb kurzů se proto u nás skloňuje spíše v souvislosti se zdražením dováženého zboží a tím, kolik kdo utratí za letní dovolenou.  Při tom v Maďarsku nebo Polsku je vývoj domácí měny jedním z nejsledovanějších ekonomických ukazatelů. Proč? Před krizí v roce 2008 si braly polské a maďarské domácnosti půjčky ve velkém. Na vrcholu hypotečního boomu bylo v Polsku a Maďarsku dokonce víc hypoték v cizí měně než v měně domácí.

Proč si vzít hypotéku v cizí měně?

Leckdo si v českém prostředí asi láme hlavu, proč si vůbec brát hypotéku v cizí měně. Po přelomu tisíciletí to ale v Polsku ani Maďarsku nebylo vůbec nic divného. Hypotéky v eurech a hlavně švýcarských francích nabízela prakticky každá banka a finanční poradci se předháněli v predikcích o tom, o kolik je taková půjčka výhodnější než hypotéka ve forintu či zlotém.

Důvod je zřejmý. Pokud se podíváte na vývoj kurzu forintu a zlotého vůči západoevropským měnám, zjistíte, že posílily o desítky procent. V létě roku 2006 se prodávalo Euro za 280 forintů. Od té doby prodělal vývoj kurzu několik zvratů, ale tendence byla jasná k silnému posilování maďarské měny. V létě roku 2008, tedy těsně před vypuknutím finanční krize, bylo jedno euro už jen za 230 forintů. Během dvou let tak forint posílil prakticky o 18 %. Zatímco půjčky zůstávaly v zahraniční měně, Maďaři spláceli v přepočtu na forinty a vydělali tak prakticky 18 % hodnoty nemovitosti jen tak.

Drahá kocovina

Ještě markantnější byl tento jev v poměru vývoje forintu k švýcarskému franku, ve kterém si Maďaři také hojně půjčovali. Obdobná byla i situace Poláků a kurzu polského zlotého vůči západním měnám. Příchod finanční krize byl však tzv. game changer. Na trzích propukla panika a investoři v nejistotě hledali bezpečné přístavy pro svá aktiva. Těmi rozhodně nebyly středoevropské a východoevropské trhy, které jsou v investorské hantýrce stále zapsané jako tzv. emerging markets.

Aktivem, které investoři vyhledávají v dobách nejistoty vedle zlata nejvíce, je naopak švýcarský frank, ve kterém si Maďaři a Poláci tak „výhodně“ půjčovali. Z hodnoty 140 forintů za jeden švýcarský frank v červenci 2008 se během pár let kurz vyšplhal až na 270 forintů za frank v srpnu roku 2011. To je nárůst skoro o 100 % během tří let. Rozdíl mohl být patrně ještě markantnější, pokud by proti nezdravě posilujícímu franku neintervenovala švýcarská centrální banka.

Polsko mělo na rozdíl od Maďarska tu výhodu, že ho krize zasáhla prakticky ze všech evropských ekonomik nejméně. Vývoj kurzu byl však obdobný. Z kurzu 1,98 zlotého za švýcarský frank v roce 2008 se do srpna 2011 vyhoupl na kurz na 4,11 zlotého za frank. Tedy dokonce více než o 100 %. Půjčky v cizí měně se tak lidem neskutečně prodražily. Hodnota hypotéky byla rázem dvojnásobná oproti původním odhadům.

Zejména v Maďarsku se z těchto hypoték stalo politické téma a premiér Viktor Orbán požaduje, aby banky (zejména ty se zahraničními vlastníky) lidem kurzový rozdíl kompenzovaly. To vyvolalo řadu žalob, které v současnosti míří k maďarskému ústavnímu soudu. Dění v Maďarsku bedlivě sleduje i evropská komise kvůli narušení fairové hospodářské soutěže. Faktem ovšem je, že na nebezpečí půjček v cizí měně měli politici a ekonomové včetně Orbána v daných zemích upozorňovat mnohem dříve, než přišla samotná krize. Dnes se jedná pro tyto ekonomiky i jednotlivé lidi o takřka neřešitelný problém.

Proč se půjčky v cizí měně nerozmohly v Česku?

Zajímavé je, že u našich severních sousedů a Maďarů se půjčky rozmohly v takové míře, zatímco u nás prakticky vůbec. Důvod je nasnadě. Poláci a Maďaři si nebrali hypotéky v eurech a francích jen kvůli čistokrevné kurzové spekulaci. Potom by se přeci nikdo nemohl vymlouvat na to, že si lidé nebyli dostatečně vědomi kurzových rizik (v Maďarsku se objevuje právě tento argument), kdyby počítali s posílením vlastní měny. Opravdovým důvodem, proč se lidé takto zadlužili, bylo to, že úrokové míry v domácí měně byly neúnosně vysoké.

Polsko i Maďarsko se již od dob transformace komunistické ekonomiky na rozdíl od České republiky potýkaly s vysokou inflací, kterou musely pracně krotit centrální banky pomocí vysoké úrokové míry. Mezi lety 2000 a 2008, kdy zažily obě země největší hypoteční boom, se pohybovala inflace v Maďarsku mezi 3 a 11 %. v roce 2006 sice inflace klesla pod 3 %, ale ani ne během roku se opět vyhoupla na 9%. V Polsku se dařilo inflaci krotit lépe. Od roku 2001, kdy sahala až k 11 %, jí dokázali poláci srazit až k 1 % během roku 2003. Rychle ale zase vystoupala až k 5 % na konci roku 2004. Vysoká volatilita inflace byla průvodním jevem polské ekonomikym který se odrážel v úrokových sazbách.

Naopak česká míra inflace se držela na velmi rozumných hodnotách. V roce 2003 jsme dokonce měli problém s deflační epizodou. Jinak se vesměs pohybovala kolem rozumných 2 %. Největší tendenci k růstu měla inflace právě v roce 2008, ale tento trend rychle zbrzdil nástup finanční krize.

Nedosažitelné úrokové míry

Nejlépe je ale vidět, jak nedostupné byly v Maďarsku a Polsku rozumně úročoné hypotéky na vývoji úrokových měr. Ty byly v Maďarsku ještě v roce 2004 nad 12 % a nejníže se před krizí dostaly k 6 %. Pokud k tomu připočítáte rizikovou přirážku bank, zjistíte, za jak neúnosný úrok by si museli Maďaři v domácí měně půjčovat.

Oproti tomu, úrokové míry ve Švýcarsku, byly nejvýše v roce 2001 na 3,5 %. V roce 2004, kdy byli úrokové míry v Maďarsku nejvyšší (12 %), byla úroková míra udávaná Švýcarskou centrální bankou pouhá 0,25 %. Není divu, že lidé hromadně naskakovali do rozjetého vlaku hypoték v cizích měnách, když rozdíl mezi úroky byl tak markantní. Zvláště, když vše vypadalo tak, že kurzový vývoj bude pracovat pro ně.

Pro srovnání dvoutýdenní reposazba ČNB se v roce 2004 pohybovala mezi 2 a 2,5 %. V Čechách se nabízet hypotéky v cizí měně opravdu nevyplatilo a dodnes tento fenomén takřka neznáme. Zkušenost Maďarska a Polska ukazuje, že je to dobře.

Má smysl vzít si hypotéku v cizí měně?

V současné době jsou hypotéky v cizí měně v českých podmínkách naprostý nesmysl. Úrokové míry jsou rekordně nízko a hypotéky už prakticky nemůžou být levnější. ČNB sice intervenovala proti kurzu koruny a po skončení operací se dá očekávat její mírné posilování, na takové kurzové spekulace se však hodí úplně jiné finanční nástroje, než hypotéka uzavíraná třeba na 20 let. Podstupování kurzového rizika u takto dlouhodobých produktů, na kterých navíc často závisí život rodiny, je doslova hazard. V tomto případě platí zlaté pravidlo: „V jaké měně máš příjmy, v takové si půjčuj!“ Takže pokud vás zaměstnavatel neplatí v eurech nebo švýcarských francích, zůstaňte u koruny.

Tagy: hypotéka, úrokové sazby, inflace, krize, boom


O autorovi

Redakce Hypotekomat.cz

Ostatní články autora

Redakce Hypotekomat.cz

Pravidelně Vás informujeme o novinkách a zajímavostech z oblasti hypotečních úvěrů a osobních financí. Témata sbíráme především z praxe z jednání s Vámi, našimi klienty.



Hypotékomat nabízí jen prověřené hypotéky od důvěryhodných a spolehlivých finančních institucí. Našimi partnery jsou především:

  • Česká spořitelna
  • MONETA Money Bank
  • Komerční banka
  • mBank
  • UniCredit Bank
  • Raiffeisenbank
  • Hypoteční banka